Vandaag past een waarschuwing: lezers die gevoelig zijn voor harde cijfers, gelieve niet verder te lezen, want we doen beroep op uw wiskundige knobbel. Als u met uw (schaarse) vrije tijd liever leuke filmpjes bekijkt, dan kunnen we youtube aanbevelen.
U bent er nog? U heeft het zelf gezocht. Een gewaarschuwd m/v is er twee waard.
We gaan van de veronderstelling uit dat u een klein beetje geld opzij gezet heeft en dat u zich afvraagt wat u daarmee kan aanvangen zodat dit u ook nog iets kan opbrengen. Per slot van rekening leven we slechts één keer, en als uw geld geld kan verdienen, hoeft u het niet meer zelf te doen.
Het loont om af en toe appelen met peren te vergelijken.
Stel: we hebben 100.000 euro opzijgezet en willen daar graag iets mee doen. Neen, we vergelijken niet met het rendement van een spaarboekje. Men moet intellectueel eerlijk blijven. We praten ook niet teveel over fondsen. Daar verwacht u een rendement van 3 tot 5% en met wat geluk – may the market force be with you – ook wat meerwaarden en niet teveel minwaarden. De bank is u alvast uitermate dankbaar. In welk scenario dan ook, de bank wint altijd met instap- en uitstapkosten en (soms royale) beheersvergoedingen. Kop: de bank wint en u wint ook een beetje. Munt: de bank wint en u verliest. Maar laat ons optimistisch zijn en hopen op een 2% meerwaarde. Saldo: 5% return op uw investering.
Vastgoed zonder lening
Stel: u koopt voor uw 100.000 Euro een klein appartementje of studentenflat in eigen land voor verhuur. 10% gaat meteen naar de Belgische schatkist en op de 90.000 die overschiet, haalt u een super huuropbrengst van 3.600€ (of 4%). Daar betaalt u dan de roerende voorheffing van (alstublieft mijnheer Michel), de occasionele maand leegstand, af en toe een likje verf en een verhuurkantoor en u houdt gezellig nog €3.000 over. Of zo een 3% op uw €100.000. Na vijf jaar verkoopt u het appartementje weer en u haalt een gemiddelde meerwaarde van 2.5% per jaar. Net genoeg om weer 100.000 € op uw bankrekening te krijgen en misschien zelfs om uw makelaar te betalen. Saldo: 3% return op uw investering.
In het UK-scenario koopt u voor deze 100.000 een hotelkamer of een serviceflat. Voor zulk een klein bedrag betaalt u in Engeland alvast geen stamp duty. U verhuurt dit dan weer aan de uitbater en krijgt er jaarlijks ongeveer 8% huurgeld voor. Omdat u onder de drempel blijft, wordt dit in Engeland aan een nul-tarief belast en de Belgische fiscus beschouwt dit als “belast in UK”. Na vijf jaar verkoopt u dit weer. We veronderstellen dat er ook hier een jaarlijkse meerwaarde is van 2.5% en een 3% commissie voor de makelaar. En dus ziet u 110.000 € op uw bankrekening. Saldo: 10% return op uw investering
Neem eens een lening
Als we de hulp van de bank inroepen, wordt het eigenlijk pas echt interessant. Want banken hebben hypothecaire kredieten die vandaag de dag voor een habbekrats de deur uitgaan. Als u genoeg inkomsten hebt tenminste (maar daar willen we u graag bij helpen). We trekken dus naar de bank en krijgen daar voor onze aankoop een krediet van €75.000 aan pakweg 2.5%. Zelf legt u er €25.000 op tafel. En ja, heel wat banken financieren buitenlands vastgoed.
Op het Belgische appartementje haalt u uiteraard dezelfde opbrengst. En omdat u op de €75.000 een 1.875 interest betaalt aan de bank, houdt u er van de €3.000 jaarlijks 1.125 over. Vergeleken met de €25.000 die u erin stopte, is dat 4.5%. Na vijf jaar verkoopt u en krijgt weer ongeveer 100.000 € op rekening, waarmee u de bank kan terugbetalen. Saldo: 4.5% return op uw eigen kapitaal.
Vergelijking van het rendement op fondsen, Belgisch vastgoed en UK vastgoed
In het UK-scenario gaat u naar dezelfde bank en legt u dezelfde €25.000 op tafel. U krijgt diezelfde 8% huurgelden op het volledige bedrag en houdt dus na interestbetaling jaarlijks 8.000-1.875=€6.125 over. Ongeveer 24% opbrengst op uw eigen kapitaal . Na vijf jaar verkoopt u weer aan 110.000, betaalt 75.000€ terug aan de bank en steekt dus nog eens 10.000 meerwaarde op zak . Saldo:meer dan 30% return op uw eigen kapitaal.
Allemaal 100% legaal en fiscaal in orde. En een retourtje met de Eurostar is goedkoper dan een vlucht naar Panama. Dankuwel voor de Belgische en Engelse fiscus.
Appelen en peren
Nu hoor ik u uiteraard al zeggen dat we over-simplifiëren en dat we appelen met peren vergelijken. Want het risico is uiteraard helemaal anders. Klopt 100%. Een hotelkamer in Sheffield is iets helemaal anders dan een flatje in Diegem-centrum. En een Euro is geen Pond en de bank leent niet altijd. Allemaal juist. En de cijfers zijn ietwat te simpel voorgesteld. Ik geef het grif toe.
Maar wie investeert, mag gerust appelen en peren vergelijken voor hij zijn fruitmand samenstelt. En in dit geval loont het absoluut de moeite.
U hebt het tot hier toe gevolgd? Proficiat. U kan om met harde cijfers. U mag dus van ons een financiële bank vooruit, u krijgt een kus van de juffrouw en u mag contact opnemen met ons voor een babbel over appelen, peren en andere cijfers.