Sheffield – zwevend tussen oud en nieuw
Vandaag 20 jaar geleden werd de “Full Monty” gelanceerd. Deze low budget Engelse film, veroverde in korte tijd de wereldmarkt en sleepte zelfs een paar Oscarnominaties in de wacht sleepte. The Full Monty speelt zich af in een troosteloos, post-industrieel Sheffield, waar een paar ontslagen metaalarbeiders de handen in mekaar slaan om de Chippendales naar de kroon te steken. Een komedie eerste klas.
Deel van de Powerhouse
Tijden zijn veranderd in Sheffield, met zijn 650.000 inwoners de op drie na grootste stad in het Verenigd Koninkrijk. De decentralisatie weg van London heeft ook in Sheffield een sterke overheidsinvestering teweeggebracht. Ook van de investeringsgolf in the “Northern Powerhouse“, heeft Sheffield een meer dan behoorlijke graan meegepikt. De staalbedrijven, vroeger nog goed voor meer dan een derde van de werkgelegenheid, hebben zwaar geïnvesteerd in modernisering en specialisering in hoogwaardig staal. De output (in pond gemeten) van die staalbedrijven is vandaag historisch hoog, maar met slechts een kleine fractie van de werknemers van vroeger.
De motor van de modernisering is ondertussen overgenomen door de twee universiteiten. De University of Sheffield en de Sheffield Hallam University zijn samen goed voor bijna 60.000 studenten (10% van de bevolking). 20% daarvan zijn (goed betalende) buitenlanders. De universiteiten staan hoog in de wereldwijde rankings en groeien als kool.
Geen wonder dus, dat ook Sheffield in de jongste 20 jaar een ware metamorfose heeft ondergaan.Van industriële staalarbeidersstad naar moderne universiteitsstad. En met 1 miljard £ verder geplande investeringen in de binnenstad, zal die modernisering nog wel een tijdje aanhouden.
Zweven tussen verleden en toekomst
Sheffield combineert het industriële staalverleden met een nieuwe economie. En daardoor “zweeft” de stad nog tussen staalverleden en hightech toekomst. Bij de ouderen (ex-staalarbeiders) is de werkloosheid nog steeds bijzonder hoog, terwijl die voor de afstuderende jongeren quasi nihil is. Het centrum van de stad begint er stilaan uit te zien als een moderne, bruisende metropool, terwijl nog heel wat buitenwijken een even troosteloze aanblik bieden als in 1997.
De stad groeit weer, vooral gedreven door de studenten die na hun studies in Sheffield blijven hangen en er hun eerste jobs zoeken. In toenemende mate vestigen deze jongeren zich weer in de binnenstad, waar alles onder handbereik is. Het is een boeiend proces om te zien hoe die vernieuwing zich vanuit het stadscentrum stilaan uitbreidt en hoe het “nieuwe Sheffield” stilaan het oude overneemt.
Vastgoed
Sheffield’s huisprijzen gaan er sterk op vooruit
Ook het Sheffield vastgoed toont die tendenzen: bestaande “detached” huizen in de buitenwijken worden opgeknapt en gemoderniseerd door individuele eigenaars en “buy-to-let” investeerders. In het centrum verrijzen de eerste moderne woontorens voor de “young urbans” en worden oude pakhuizen gemoderniseerd tot woonlofts.
De “upgrade” in woongelegenheid, gecombineerd met een sterk groeiende vraag van jonge kopers, doet de prijzen in Sheffield sterk stijgen. Al is dat (voorlopig) wel van een relatief lage basis. In de jongste 12 maanden, stegen prijzen met niet minder dan 10% (home.co.uk). Ondanks alle Brexit horror verhalen. En zonder een massale deelname van buitenlandse investeerders, die tot op heden Sheffield nog niet echt op hun radar hebben zien verschijnen. Maar daar komt allicht nog verandering in.
Ook hier – net zoals in Liverpool – gaat ons advies voor buitenlandse investeerders uit naar de nieuwe en volledig moderne gebouwen in het stadscentrum. De redenen zijn – zoals altijd – eenvoudig. De nieuwe gebouwen zijn gericht op de ex-studenten en jonge families met een middenklasse koopkracht. Zij minimaliseren de “management time”: geen lijken uit de kast en een professioneel management. Dit soort flats mikt ook op een marktsegment waarvoor er op dit moment té weinig aanbod is. Bovendien is er altijd wel een markt voor moderne 1 en 2 slaapkamerflats in het stadscentrum; Dat maakt een exit over X jaar een heel stuk gemakkelijker.
Opbrengst van Sheffield vastgoed
Omdat de prijzen nog (relatief) laag zijn, is ook de verwachte opbrengst in Sheffield wat hoger. Terwijl je in Birmingham of Manchester tussen 5 en 6% netto opbrengst kan verwachten (na alle kosten) en in Liverpool 6-7%, ligt die verwachte huuropbrengst in Sheffield dichter bij de 7-8%. Een volle 2% meer dus. Combineerd dat met meerwaarden die niet te versmaden zijn, en dit maakt van Sheffield toch wel een stad die “de moeite waard” is. Een hogere opbrengst én significante meerwaarden: een full bounty voor Sheffield vastgoed. Het vereist alleen een ietsje meer durf en verbeelding.