Wie wil investeren in residentieel vastgoed, die wil uiteraard graag weten waar hij/zij moet kopen om de meerwaarde te maximaliseren. Nogal wat bedrijven leveren daartoe het statistisch materiaal. In vele gevallen is dat “gratis” genoeg om een beeld te krijgen van hoe het eraan toegaat op de residentiële markt. Maar wie meer wil weten, die kan natuurlijk zijn hartje ophalen aan betaalde informatie op het net.
Halifax: +2.5% in de jongste 12 maanden
Halifax is zo een van die grote jongens. Het bedrijf is één van de leidende uitgevers van hypotheekleningen in Engeland . Het heeft dan ook een schat aan data over de actuele verkoopsvolumes en waarden. Elke drie maanden komt Halifax met een algemeen rapport over de gemiddelde verkoopprijs in het Verenigd Koninkrijk, gebaseerd op de leningen die daarvoor bij de bank zijn aangegaan.
In het jongste september 2018 rapport noteert het bedrijf een gemiddelde stijging in de huisprijzen van 2.5% op jaar basis (niets wereldschokkends dus) en 1.8% over de jongste drie maanden. Gemiddeld en over het hele Koninkrijk gezien gaat het dus stilaan beter met de prijzen van het vastgoed.
Hafix house index – september 2018
Maar wat betekent die meerwaarde per stad?
Dat het vastgoed in Engeland het afgelopen jaar met 2.5% gestegen is, is leuk om weten. Maar het is ongeveer even zinvol als de informatie dat een rivier gemiddeld 1 meter diep is. Je hebt cijfers per stad nodig (en zelfs binnen de stad kan er een enorm verschil zijn). Daar komt hometrack ter hulp. Dit is een databedrijf, gespecialiseerd in het samenstellen en verkopen van data rond de residentiële markt in Engeland. Gelukkig geven ze ook een gigantische weelde aan gratis informatie voor de investeerder. De surfer kan op hun website gratis de prijsindex bekijken voor zowat elke belangrijke stad in het VK. Index, gemiddelde prijzen, gemiddelde stijgingen, gemiddelde korting op geafficheerde verkoopsprijzen,… alles heel mooi, transparant en (vooral) gratis beschikbaar.
In het juni-rapport van hometrack spreekt het bedrijf van een UK-gemiddelde prijsstijging van 4.4% in de eerste helft van 2018 – tegenover 0,2% in de tweede helft van 2017. Maar de waarde van dit rapport is natuurlijk de informatie op stadsniveau. 5 steden blijven met hun prijsgroei onder inflatie (Southampton, Oxford, Belfast, London, Cambridge and Aberdeen). Alle andere steden groeien meer dan inflatie. De toppers zijn quasi allemaal steden in de “Northern Powerhouse“: Manchester (+7.4%), Liverpool (+7.2%), Birmingham (+6.8%), Leicester (+6.5%), Sheffield (+5,6%).
Londen en de rest
Interessant om te bekijken is ook de vergelijking bij de steden sinds het Brexit referendum in 2016. Prijsstijgingen in Londen donderden naar beneden van 13% en meer in 2015 tot negatief in de tweede helft van 2017 en 2018. In Manchester daarentegen bleef die jaarlijkse meerwaarde stabiel op 5-7%, terwijl Liverpool pas in de jongste 2 jaren echt de weg naar groei heeft gevonden. Sheffield bleef ook relatief stabiel met jaarlijkse prijsstijgingen tussen 4 en 6%.
Die tweedeling is alleen te verklaren door het feit dat Brexit veel buitenlanders ervan weerhoudt om vers geld in de Londen-markt te pompen. De rest van Engeland blijft echter een lokale markt, en lijkt van Brexit-angst heel weinig last te hebben.
Prijsstijgingen UK – geselecteerde steden (hometrack.com)
Ons advies (en uiteraard ook onze selectie aan investeringswaardige projecten) blijft daarom hetzelfde: kleinere units in de stadscentra van de “Northern Powerhouse”: Liverpool, Manchester, Sheffield,… Niet alleen zijn de instapdrempels relatief laag, bovendien is zowel de huuropbrengst (~6% netto) als de verwachtte meerwaarde (4-6%) bij de hoogsten in Engeland.
Overzicht prijsstijgingen UK-steden
| City | Average price | Trough-current | Peak-current | Last 12 months | Last 3 months | Last month | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aberdeen | £164,700 | 8.0% | -3.8% | -3.7% | 0.2% | 0.1% | |
| Belfast | £131,500 | 29.9% | -41.1% | 4.8% | 3.6% | 1.2% | |
| Birmingham | £163,100 | 41.0% | 19.2% | 6.6% | 2.9% | 1.0% | |
| Bournemouth | £287,900 | 51.3% | 24.9% | 3.1% | -0.3% | -0.3% | |
| Bristol | £282,500 | 74.5% | 41.6% | 3.2% | 2.1% | 0.6% | |
| Cambridge | £431,500 | 86.5% | 54.7% | -0.1% | 1.0% | 0.2% | |
| Cardiff | £206,600 | 40.5% | 17.5% | 5.2% | 1.3% | 0.4% | |
| Edinburgh | £231,000 | 31.8% | 9.4% | 5.7% | 1.4% | 0.6% | |
| Glasgow | £124,300 | 23.1% | 0.0% | 7.2% | 3.7% | 0.8% | |
| Leeds | £166,100 | 32.8% | 9.5% | 5.4% | 2.6% | 0.6% | |
| Leicester | £174,100 | 46.0% | 22.7% | 6.7% | 2.3% | 0.3% | |
| Liverpool | £120,100 | 23.4% | -3.6% | 7.5% | 3.9% | 0.9% | |
| London | £485,200 | 85.9% | 56.8% | -0.3% | 0.8% | 0.2% | |
| Manchester | £168,200 | 40.2% | 17.7% | 6.8% | 3.2% | 0.9% | |
| Newcastle | £129,600 | 17.5% | -1.7% | 3.3% | 2.5% | 0.6% | |
| Nottingham | £153,300 | 42.6% | 20.5% | 6.9% | 3.4% | 1.0% | |
| Oxford | £423,400 | 76.0% | 49.2% | 4.4% | 2.9% | 1.3% | |
| Portsmouth | £238,500 | 52.2% | 29.3% | 2.7% | -0.2% | 0.1% | |
| Sheffield | £137,100 | 26.3% | 8.5% | 4.5% | 2.0% | 0.3% | |
| Southampton | £228,400 | 49.3% | 25.0% | 2.3% | 0.8% | 0.1% | |
| UK | £217,300 | 41.5% | 20.3% | 3.6% | 1.9% | 0.5% |
Bron: https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index/