Meerwaardebelasting in UK. geen kwestie van kans.
Een van de meest frequente vragen omtrent vastgoed is uiteraard: “en hoeveel belastingen betaal ik daarop?” In Engeland is dat uiteraard niet anders. Niets is zeker, behalve de dood en belastingen, nietwaar? Belastingen betaal je wanneer je koopt, huurgeld ontvangt en weer verkoopt. Aangezien die twee eersten in het VK dicht bij nul zitten voor een modale investeerder, gaat de aandacht vooral naar de laatste: hoeveel belasting betaal je op de meerwaarde?
Verkoop
Een “meerwaardebelasting” betaal je wanneer je weer verkoopt. Het principe is simpel: heb je duurder verkocht dan je gekocht hebt, is er een meerwaarde en daar betaal je belastingen op. In Vlaanderen is die meerwaarde niet belastbaar. Tenzij je natuurlijk als een professioneel regelmatig koopt en verkoopt. Of als je binnen de vijf jaar opnieuw verkoopt. Dan betaal je 16.5%. Maar we gaan er voor het gemak eventjes van uit dat je geen vastgoed koopt om het binnen de vijf jaar weer te verkopen.
In het Verenigd Koninkrijk ligt het iets moeilijker. Omdat er zo weinig “stamp duty” (belasting op aankoop) geheven wordt, wil de fiscus toch wel eventjes meeprofiteren van de winsten bij verkoop. Gelukkig worden die winsten progressief geheven, zodat je als modale investeerder goed wegkomt. Nadeel daarvan is uiteraard dat het niet simpelweg een % van de winst is.
Hoe berekenen?
Wat speelt mee bij het bepalen van de belasting in het VK?
Belastingvrije schijf: elke persoon betaalt helemaal niets op de eerste schijf van 11.300£ (22.600£ per koppel per jaar). Jan en Myriam kopen samen een studio van 100.000£ in Liverpool en verkopen die vijf jaar later voor 120.000£. De meerwaarde van 20.000£ ligt onder 22.600£, en is dus volledig belastingvrij. Peter koopt een appartement van 200.000£ in Manchester en verkoopt die vier jaar later voor 250.000£. Hij betaalt meerwaardebelasting op een bedrag van 50.000£-11.300£=38.700£. De belastingvrije schijf voor de meerwaardelasting staat helemaal los van de belastingsvrije schijf op het normale inkomen.
Residentieel vastgoed: wie winst maakt op studio’s appartementen en huizen, betaalt op de rest van de winst een bedrag van 18% of 28%, afhankelijk van het UK-inkomen dat jaar. De grens ligt bij ongeveer 45.000£ belastbaar inkomen. Omdat de meeste buitenlanders onder die grens liggen, gaat het dus meestal om 18%. In ons voorbeeld van hierboven betaalt Peter dus 18% op 38.700£ of 6.966£.
Commercieel vastgoed: wie winst maakt op commercieel vastgoed (hotelkamers, studentenkamers, zorgflats,…) betaalt 10% of 20% op het restbedrag, weer afhankelijk van datzelfde UK-inkomen. Had Peter studentenkamers verkocht met 50.000£ winst, had hij 10% * 38.700£ = 3.870£ betaald.
Kopen en verkopen…
Als je het slim speelt, kan je in het VK dus wegkomen met lage belastingen. Wie een appartement van 800.000£ in Londen koopt en met winst verkoopt, gaat een hoge rekening krijgen. Wie 4 kleinere appartementjes in Manchester of Sheffield koopt en die geleidelijk verkoopt, betaalt al heel wat minder. En wie een aantal studentenkamers of hotelkamers koopt en geleidelijk verkoopt, betaalt allicht helemaal niets aan belastingen.
Goed om weten voor wie zijn belastingen wil optimaliseren. In Vlaanderen betaal je geen meerwaarbelasting, maar wel in elk scenario 10% schrijfrechten (plus kosten). Of je nu achteraf meerwaarde hebt of niet…
Meer details op de UK government tax website.